2023年9月REITS认购
收益特征及风险特性理应介于股、债之间的公募REITs，缘何在2023年“失位”了？截至去年年末，我国29只REITs的平均收益率为-16.53%（含年内上市的产品），低于同期公募市场主动权益类基金的-11.96%。
若与沪深300指数11.38%、上证指数3.7%的年度跌幅相比，中证REITs收盘指数在2023年更是以22.67%的跌幅大幅跑输市场。
交易市场行情的走弱，也在发行端冲击着投资人的打新情绪。
但随着定价逻辑重构接近尾声，机构对2024年的公募REITs市场，整体呈现出乐观展望的态度。
Wind数据显示，在全市场的29只产品中，去年全年仅有中信建投国家电投新能源1只REIT年内收益收正，录得2.54%，其余产品全部下跌，17只跌幅在10%以上。
建信中关村REIT、博时蛇口产园两只REIT的跌幅更是分别达到了45.70%和42.91%。
即便对比前年的收益表现，仅有浙商沪杭甬REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏华润有巢REIT、中金厦门安居保租房、华夏北京保障房和5只产品的跌幅较2022年有所收窄。
无论是在行业内的普遍定性，还是在投资者的常识中，公募REITs往往被视为一种介于股与债之间的产品。
如此观之，过去一年来远低于市场平均水平的收益能力，显然意味着REITs的产品属性与实际收益能力之间的错位。
从估值定价水平、发售认购等指标不难看出，年内一级市场发售阶段的投资人热情并不充分。
例如曾于2023年9月底开启询价的中金山东高速REIT，相较于前期已上市高速公路公募REITs的询价区间较窄，一定程度上反映了基金管理人和财务顾问受到近期市场下行的影响，对于投资者报价的判断趋于谨慎。
该产品最终7.463元/份的发行价更是踩在“底线”，成为全市场首例取询价区间下限发行的公募REIT。
但整体来看，新项目的筹备发行依旧活跃。
尽管2023年内仅有6只公募REITs成立，总规模201亿元，均不足2022年的半数，12月以来公募REITs上新进程却显著提速。
截至发稿，目前沪深交易所共有17单REITs排队等待上市。
其中12月25日，国泰君安城投宽庭保租房REIT宣布提前结募，此后又有华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT于月内先后完成询价，以及12月29日嘉实中国电建清洁能源REIT、易方达深高速REIT两单项目同时获批。
处于申报队列中的项目如在2024年悉数落地，或将推动公募REITs达到单年上市数量新高。
“一二级市场是相互连通的。
最近准备发行的REITs，在估值定价上相对都比较保守，派息收益率也都属于很有诚意的水平，应该说具备了相当的配置价值。
这种情况也同样出现在二级市场。
原委在受访对象看来，2023年公募REITs与其理论收益能力的偏差存在多方因素。
其中，朱元伟指出，经过2021和2022年相对过热的涨幅后，REITs市场首先在客观上便存在回调趋势。
而REITs市场交易型资金居多，各类机构的风险偏好与投资行为特征比较类似，在市场单边下行的时候，很容易出现追涨杀跌的情况。
“投资人结构一定程度的同质化，导致了股价回调的效果被放大，而股价下跌又触发了更多的卖盘，进而形成踩踏。
作为新生市场，REITs市场流通盘较小、在市规模仅略超千亿，一旦出现价格的大幅波动容易出现缺少对手盘的情况，也会导致价格下跌被进一步放大。
”朱元伟进一步表示。
“2023年REITs集中出现底层资产营收、收益分配等指标完成率不足情况，核心是受到疫情、行业年内发展形势和租户业绩下滑的影响。
”该REITs业务人士称，“在经济周期筑底时，企业在租户结构、招商策略上的问题会更显著地拖拽业绩稳定性，比如单一租户占比过大等。
2023年三季度内，建信中关村REIT新租客户共2家，合计854.22平米，退租客户则有5家，合计10781平米。
管理人在季报中指出，目前区域内产业园市场处于阶段性调整时期，空置率上升至20%左右。
对此管理人曾在三季报的业绩分析中表示，受经济增长放缓和行业整合等因素影响，全市产业园区市场租金水平持续走低。
从海外经验来看，市场深度有限导致的大体量/长线资金缺位，也难免成为公募REITs在2023年成长中的必经之路。
2023年下半年，一批公募REITs原始权益人陆续宣布自有资金增持旗下产品，对修复公募REITs市场情绪起到积极作用。
多方机构观点认为，资金渠道的进一步增量开源，将对推动行业高质量发展有所助益。
但考虑到投资活动尚未实际在具体产品的仓位中有所体现，长期资金将在何种程度上发挥公募REITs市场稳定器的作用，还要在时间中验证。
回温2023下半年以来，修复与分化成为公募REITs底层资产表现的主旋律。
一个积极的信号是，去年12月下旬以来，公募REITs二级市场的交易价格出现了快速回调，其中富国首创水务REIT、中金湖北科投光谷REIT在月内先后触发了连续三个交易日累计涨幅达10%致使短暂停牌的情形。
在2023年的最后一个交易日，全REITs市场9成产品更是日内收红，29只产品在12月的平均涨幅也重新回正，为1.43%。
政策重点支持的新品种、规模中小、估值相对谨慎的REITs较受欢迎。
”按照我们的预测，消费基础设施REITs很有可能在未来成为仅次于清洁能源的第二大资产类别，在2024年，预计会有更多这一类别的REITs登陆资本市场。
他表示，目前申报消费基础设施REITs的企业还是以央国企为主，之后预计在物美之外会有更多的民营企业发行消费基础设施REITs，一些外资企业也在积极探索发行中国REITs的可能性，种种创新之举值得期待。
前述公募REITs业务人士则表示，消费类基础设施作为商业项目，具有显著C端属性，在复合主体相互作用下，其营商环境、竞争态势和运营思路与其他底层资产会呈现出一定差异。
期待拥有优质底层资产REITs的上市可以进一步延展公募REITs市场规模和丰富度、激发市场创新与活力。
中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光在2024投资策略会上指出，公募REITs介于股债之间的风险收益水平将拓展投资人投资组合的有效边界，叠加处于历史相对低点的二级市场价格水平以及历史相对高点的收益率利差，也为当前的公募REITs产品额外增添了不少投资价值。
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