根据《中华人民共和国物权法》的解释，实际权利人是指对不动产拥有实际的占有、使用、收益和处分权利的人。
如果当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，即登记的所有者并非实际的权利人，那么这个实际权利人有权请求确认其享有物权，并且应得到法律的支持。
此外，即使异议登记失效，当事人仍可以提起民事诉讼，请求确认物权归属。总的来说，物权法的实际权利人是指真正拥有并行使某项财产权利的人。
《民法典》中物权编相比之前的变化，大致有以下几点：
1、针对居住权，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；
2、针对土地承包经营权，明确承包期限届满，由土地承包经营权人依照土地承包的法律规定继续承包，删去了耕地不得抵押的规定；
3、简化了抵押合同和质押合同的一般条款，修改为抵押财产的名称、数量等情况；
4、针对公共维修资金使用难的问题，完善了公共维修资金使用的表决程序，降低要求，人数双过半同意即可。
物权法司法解释有两个：
1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（19条）
2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（13条）
产生业主委员会，3分之2以上的业主通过选聘物业服务公司或业主自治。